Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est très attractif : amortissements, déficit reportable, imposition souvent nulle les premières années. Mais beaucoup d’investisseurs commettent des erreurs qui réduisent leurs gains ou attirent le contrôle fiscal. Voici les 5 plus fréquentes.
1. Ne pas faire d’inventaire précis des biens amortissables
Chaque meuble, équipement, travaux doit être listé avec sa date d’achat et sa valeur. Sans inventaire, pas d’amortissement possible. Utilisez un tableau dédié ou un logiciel de gestion LMNP.
2. Confondre charges réelles et micro-BIC
Le micro-BIC (abattement de 50%) est simple mais rarement optimal si vous avez beaucoup de charges ou d’amortissements. Les charges réelles permettent de déduire le réel (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.) et les amortissements. Comparez les deux chaque année.
3. Oublier les amortissements du bâti
Le bâti s’amortit sur 20 à 30 ans. C’est souvent le poste le plus important. Même si vous avez acheté un bien ancien, vous pouvez amortir le prix d’achat hors terrain. Demandez à votre comptable de calculer la quote-part terrain (environ 15 à 20% du prix).
4. Ne pas reporter les déficits LMNP
Le déficit LMNP est reportable sur les revenus LMNP des 10 années suivantes. Mais il n’est pas déductible des autres revenus (salaires, etc.). Beaucoup d’investisseurs ignorent ce mécanisme et perdent des déductions pourtant légitimes.
5. Souscrire à une offre comptable “low cost” sans conseil
Les plateformes en ligne à 49€ par an ne font souvent qu’une simple saisie, sans optimisation fiscale ni relecture. Une erreur dans l’amortissement ou le régime peut coûter des milliers d’euros. Mieux vaut investir dans un expert-comptable spécialisé LMNP, surtout en début d’activité.
Le Cabinet JG accompagne les investisseurs LMNP de Melun et toute l’Île-de-France. Nous établissons les amortissements, optimisons vos déclarations et vous conseillons sur la stratégie patrimoniale. Contactez-nous pour un audit personnalisé.